CTCP Long Hậu _LHG ( VIETCAP)
Nguồn tiền dồi dào, quỹ đất bị định giá thấp
Chúng tôi duy trì khuyến nghị
MUA đối với CTCP Long Hậu (LHG) và điều chỉnh tăng giá mục tiêu thêm 5% lên
37.900 đồng/CP.
• Giá mục tiêu cao hơn của
chúng tôi chủ yếu là do (1) giảm chiết khấu định giá từ 30% xuống 25% do hạn chế
giao dịch cổ phiếu đã được bãi bỏ vào tháng 4/2023, ngoài ra (2) chúng tôi cập
nhật mô hình định giá từ cuối năm 2023 sang cuối năm 2024.
• Chúng tôi dự báo LHG sẽ
ghi nhận lợi nhuận tăng đáng kể trong trung hạn, chủ yếu là do (1) khoảng 7 ha
backlog cuối quý 2/2023 vẫn chưa được ký hợp đồng, mà chúng tôi cho là do đang
chờ Chính phủ thanh toán tiền thuê đất khi LHG đang chờ xác định tiền thuê đất
cho tổng 5,75 ha tiếp theo tại dự án Long Hậu 3.1 (LH3.1) (Đợt 7) và (2) khoảng
44 ha quỹ đất KCN còn lại có thể cho thuê (bao gồm khoảng 7 ha backlog và không
bao gồm 9 ha dành cho việc xây dựng nhà xưởng xây sẵn - NXXS).
• Chúng tôi điều chỉnh giảm
9% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 xuống còn 209 tỷ đồng (+2% YoY) chủ yếu
do chúng tôi điều chỉnh giảm dự báo doanh số đất KCN ghi nhận trong năm 2023 từ
5,0 ha xuống 4,0 ha.
• Chúng tôi điều chỉnh tăng
dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2024 - 2025 lên lần lượt 3% và 2% chủ yếu
do đóng góp lợi nhuận dự kiến từ phân khúc nhà xưởng xây sẵn (NXXS) cao hơn khi
điều chỉnh tăng tổng diện tích đất cho thuê dự kiến lên 15% và 18%.
• Chúng tôi cho rằng LHG sẽ
được hưởng lợi đáng kể từ nhu cầu cao về đất KCN ở cả tỉnh Long An và TP.HCM.
Ngoài quỹ đất có giá trị ở những vị trí đắc địa đã được giải phóng mặt bằng,
chúng tôi cho rằng LHG có vị thế tốt để tận dụng nhu cầu đất KCN ngày càng tăng
khi KCN Hiệp Phước lân cận gặp phải những khó khăn pháp lý.
• Rủi ro: Tỷ lệ hấp thụ và
giá cho thuê đất KCN thấp hơn dự kiến; số tiền phải trả cho quá trình giải
phóng mặt bằng cao hơn dự kiến.
Nhà phát
triển KCN sở hữu nguồn tiền dồi dào với triển vọng tăng trưởng và kế hoạch phát
triển vững chắc.
Vào cuối quý 2/2023, LHG có
lượng tiền mặt ròng dồi dào (1,0 nghìn tỷ đồng). Ngoài ra, KCN LH3.1 (tổng diện
tích 124 ha) đã hoàn thành đền bù 91% và đã thanh toán 83% tiền sử dụng đất.
Chúng tôi ước tính quỹ đất KCN có thể cho thuê còn lại khoảng 44 ha (bao gồm
backlog khoảng 7 ha) có thể mang lại doanh thu 2,6 nghìn tỷ đồng với giá trung
bình giả định là 246 USD/m2 (giá chào bán hiện tại là khoảng 260 USD/m2). Ngoài
ra, LHG có kế hoạch mở rộng diện tích KCNthêm 290 ha từ dự án KCN Long Hậu mở rộng
– Giai đoạn 2 (LH3.2) với diện tích 90 ha và KCN An Định 200 ha và kỳ vọng các
dự án này sẽ nhận được phê duyệt đầu tư vào cuối năm 2023, như đã đề cập trong
tài liệu ĐHCĐ. Chúng tôi vẫn chưa đưa hai dự án này vào định giá.
Mảng cho
thuê NXXS & khu lưu trú dự kiến mang lại dòng tiền ổn định.
Chúng tôi ước tính lợi nhuận
gộp từ mảng này sẽ đạt tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 15% trong giai
đoạn 2023-2025, với lợi nhuận gộp trung bình là 92 tỷ đồng/năm, chiếm 25% dự
báo lợi nhuận gộp của LHG. Chúng tôi ước tính khoảng 28 ha diện tích cho thuê
còn lại tại KCN LH3.1 (9 ha) và Khu công nghệ cao Đà Nẵng (19 ha) của LHG sẽ được
dành cho phát triển NXXS và xây dựng nhà máy theo yêu cầu.
Xem chi tiết báo cáo tại file đính kèm.
Nguồn: CTCK VIETCAP
